przez Urbano W Operaty Urbanistyczne
Przedmiotem opracowania jest nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 2,5915ha, położona przy drodze krajowej nr 92, w miejscowości Brzeźno, gmina Kostrzyn, powiat poznański. Nieruchomość składa się z dwóch działek ewidencyjnych nr 300 i 301 i graniczy z terenem istniejącej stacji paliw.
Teren znajduje się przy drodze krajowej nr 92 w miejscowości Brzeźno, między Kostrzynem, a Neklą. Jest to trasa o przebiegu równoległym do autostrady A2, prowadząca z Rzepina, przez Poznań, Wrześnię do Warszawy.
Odległość do Poznania: 31km, do Kostrzyna: 9,4km, do Wrześni 19km
Nieruchomość jest niezabudowana i składa się z dwóch działek ewidencyjnych. Każda z działek ma kształt zbliżony do prostokąta. Działka nr 301 o powierzchni 1,5771ha przylega do pasa drogowego drogi krajowej nr 92. Działka nr 300 ma powierzchnię 1,0144ha i jest oddalona od drogi krajowej o około 128m. Maksymalna rozpiętość terenu wynosi 125m x 256m. Ukształtowanie terenu jest proste, wykazuje łagodne pofałdowanie. Różnica między najwyższym i najniższym punktem terenu wynosi około 2m, a średnie nachylenie nie przekracza 2%. Na działkach znajdują się pojedyncze niskie drzewa i krzewy. W południowej części działki nr 300 znajduje się zwarte zadrzewienie o powierzchni około 1000m kw. i wymiarach około 20m x 50m oraz staw o powierzchni około 650m kw. i wymiarach około 36m x 18m. Nieruchomość graniczy od strony północno zachodniej z terenem stacji paliw marki AMIC Energy (wcześniej Lukoil), a od strony wschodniej z nieruchomością z zabudową zagrodową. Pozostałe działki graniczące są niezabudowane.
Na terenie gminy Kostrzyn obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – tekst ujednolicony – uchwała nr X/81/2019 Rady Miejskiej Gminy Kostrzyn z dnia 13 czerwca 2019 r. Omawiane działki znajdują się na terenie oznaczonym na rysunku studium symbolem G2/G3, dla którego przewidziano następujące kierunki zagospodarowania: działalność gospodarcza – G2: tereny średniego biznesu (uciążliwości ograniczone do własnej działki, generowany transport) z prawem zabudowy mieszkaniowej, G3: tereny dużego biznesu bez prawa zabudowy mieszkaniowej.
Nieruchomość znajduje się w granicach obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – uchwała nr XVI/144/2019 Rady Miejskiej Gminy Kostrzyn z dnia 26 listopada 2019 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu przy ul. Kostrzyńskiej i drodze krajowej nr 92, gm. Kostrzyn.
W odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości ustalone jest w planie następujące przeznaczenie terenów:
Zgodnie z § 9 uchwały w zakresie zasad kształtowania zabudowy oraz wskaźników zagospodarowania terenu obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej P/U ustala się:
1) dopuszczenie:
a) lokalizowania: budynków produkcyjnych, składów, magazynów, wiat, namiotów oraz innych urządzeń technicznych, w tym suwnic, budynków usługowych, obiektów małej architektury, obiektów infrastruktury technicznej, urządzeń budowlanych oraz dojść i dojazdów;
b) remontów, przebudowy i rozbudowy istniejących budynków mieszkalnych z zachowaniem zasad zabudowy określonych w § 10 pkt 2 do pkt. 9 z wyłączeniem pkt. 7.
c) zachowania, w przypadku określonym w lit. b, dotychczasowej geometrii dachów;
2) powierzchnię zabudowy — do 70 % powierzchni działki budowlanej;
3) intensywność zabudowy:
a) minimalną – 0,0,
b) maksymalną – 1,8;
4) teren biologicznie czynny — nie mniej niż 15% powierzchni działki budowlanej;
5) wysokość budynków — do 3 kondygnacji nadziemnych, lecz nie wyżej niż 20,0 m, przy czym dopuszcza się lokalne przewyższenia na 10% powierzchni netto budynków do wysokości nie przekraczającej 25,0m, pod warunkiem że przewyższenie to jest uzasadnione względami technologicznymi;
6) wysokość obiektów budowlanych innych niż budynki – nie większa niż 25,0m;
7) geometrię dachów: dachy o kącie nachylenia połaci dachowych do 25°; dopuszcza się przy remontach i rozbudowie budynków istniejących w dniu opublikowania miejscowego planu zachowanie dotychczasowej geometrii dachu;
8) minimalną liczbę miejsc postojowych dla samochodów osobowych:
a) 1 miejsce postojowe na każde rozpoczęte 50 m2 powierzchni użytkowej budynku usługowego,
b) 1 miejsce postojowe na każde 4 osoby zatrudnione na jednej zmianie w budynkach produkcyjnych, administracyjnych, składach, magazynach i namiotach,
c) 1 miejsce postojowe na każde 50 m2 powierzchni użytkowej budynku o innej funkcji niż określono w lit. a i lit. b;
9) miejsca postojowe dla stanowisk przeznaczonych na parkowanie pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową, jeżeli są wymagane – zgodnie z przepisami odrębnymi;
10) obsługę komunikacyjną terenów obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej P/U — z drogi publicznej klasy dojazdowej KDD oraz z przyległych publicznych dróg gminnych, położonych poza obszarem objętym granicami miejscowego planu, przy czym zakazuje się obsługi komunikacyjnej terenu bezpośrednio z terenu drogi publicznej klasy głównej ruchu przyspieszonego.
Obecnie wjazd na teren omawianych działek nr 300 i 301 jest możliwy z drogi krajowej poprzez działkę nr 299, na której zlokalizowana jest stacja paliw. W dziale I-Sp księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości wpisane jest uprawnienie polegające na tym, że każdoczesnemu właścicielowi przysługuje nieodpłatna służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu i przejazdu przez działkę nr 299. Ponadto, zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – docelowa obsługa komunikacyjna terenu P/U, w tym działek nr 300 i 301, ma odbywać się z planowanej drogi oznaczonej na rysunku planu symbolem KDD.
Omawiana nieruchomość znajduje się poza granicami terenów na których ustanowiono formy ochrony przyrody. Najbliżej położonym obszarem chronionym jest obszar Natura 2000 – Dolina Cybiny, którego najbliższa granica znajduje się w odległości około 1,8 km od przedmiotowych działek. W związku z tym nie przewiduje się ograniczeń dotyczących możliwości zagospodarowania terenu, związanych z formami ochrony przyrody.
Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nieruchomość nie znajduje się na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, a na terenie działek nie stwierdzono obiektów podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków.
1) Prezentowana nieruchomość ma stosunkowo wysoki potencjał inwestycyjny, wynikający z położenia przy drodze krajowej i bardzo dobrej dostępności komunikacyjnej.
2) Dużym atutem jest obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
3) Ustalenia planu pozwalają na zaprojektowanie zarówno zabudowy produkcyjnej, magazynowej, jak i usługowej.
4) Ustalony w miejscowym planie przebieg drogi dojazdowej wymaga zarezerwowania części nieruchomości pod drogę publiczną oznaczoną na rysunku planu symbolem KDD.
5) Przedmiotowa nieruchomość nadaje się zarówno pod działalność usługową związaną np. z obsługą podróżnych, jak również pod bazę logistyczną lub zakład produkcyjny.
6) Sąsiadująca z nieruchomością stacja paliw generuje ruch klientów, co może być korzystne dla lokalizacji obiektów usługowych obsługi podróżnych, takich jak restauracja lub motel.